基金做空地产股路线图解密

发布时间：2021-01-08 01:54:55 阅读：次来源：针阀厂家

【摘要】4月19日,在地产调控政策的影响下,A股惊现年内最大跌幅,上证指数下跌150点,跌幅4.79%,收于2980.3点,一日时间,将一个月“多方”的努力吞噬殆尽,沪深300及深成指跌幅更大。而A股市场的房产股更是一天蒸发逾600亿元市值,板块整体跌幅达到7.59%,两成地产上市公司几乎跌停,逾八成跌幅超5%,一时成为焦点话题。

========文章导读========

【热点直击】地产股单日蒸发市值逾600亿板块整体跌幅达7.59%

【焦点透析】基金“做空”地产股路线图解密

【资金监测】政策打压“后招”不断资金撤离地产股

【专家视点】私募人士:地产板块最坏时刻仍未到来？

【后市研判】西南证券肖剑:地产板块集体暴跌中长期将跟随大势

【投资指南】房地产行业:周环比反弹强劲但“红五月”难现(研报)

========精彩阅读========

“没有想到地产调控的力度那么大。”上海一合资基金公司的基金经理感叹。但他同时也庆幸:“我们对地产股已经减得差不多了。”

4月19日,在地产调控政策的影响下,A股惊现年内最大跌幅,上证指数下跌150点,跌幅4.79%,收于2980.3点,一日时间,将一个月“多方”的努力吞噬殆尽。沪深300及深成指跌幅更大。

而当日,地产板块领跌,地产指数当日下挫7.86%,该指数已经回到了2009年8月31日时的水平。“那些重配地产股的基金恐怕当天的日子不好过。”上述基金经理表示。

从数据来看,许多基金公司在之前都有对地产及相关板块进行了风险规避。

“进入4月,在路演过程中,我们发现大多数基金公司对周期性行业并不乐观,一些大型基金公司尽可能对金融、地产进行减持,一些小型基金公司则在近期开始减配这类板块。”一位券商的研究员透露。

事实上,在基金中,非但基金公司之间策略不同,即便同一基金公司旗下不同基金也可能产生很大的分歧。但当把基金作为一个整体来看,基金对以地产为主的周期性行业的减持从去年已经展开。

“做空”行动已持续三个季度

截至4月19日,共计有4家主营房地产业务的上市公司发布了2010年的一季度报告。这四家地产上市公司分别是栖霞建设(600533)、云南城投(600239)、广宇集团(002133)及莱茵置业(000558)。它们多属于二三线城市的地产开发企业,也正是今年3月底、4月初许多投资机构喊出要进军的企业。

比如,国投瑞银基金经理沪深300金融地产指数基金经理马少章在4月初认为,虽然目前以深圳、上海为代表的一线城市房地产价格居高不下,但目前一线城市的销售面积占比仅有11%,绝大部分的销售是集中在二三线城市,随着城镇化进程的加快,房地产未来投资机会将由二三线城市接力一线城市。

即便如此,根据一季报,股东中,基金整体上对上述四只个股进行了减持。根据wind统计,栖霞建设、云南城投、广宇集团及莱茵置业一季度末披露的基金持股量分别是:6210.0045万股、1647.6166万股、3938.3542万股、102.9394万股,持股量较之去年三季报大幅下降（考虑到基金年报披露因素,因此同去年三季报进行对比）。去年三季报上述四只个股被基金所持股份数量分别是11916.8315万股、5032.0488万股、4222.334万股、299.9906万股。

基金持股比例也大幅下降,基金持有栖霞建设的比例从去年三季度的11.35%骤降到今年一季度末的5.91%;持有云南城投的比例从23%骤降至7.16%;持有广宇发展(000537)的比例从16.87%降至15.35%;持有莱茵置业的比例从2.44%降至0.82%。

实际上,基金对地产股的看淡已经持续了三个季度。从去年下半年开始,基金就不断减持地产股,尤其是对大盘蓝筹地产股减持力度较大。

较之去年中期,万科(000002)A、金地集团(600383)、华侨城A、金融街(000402)、保利地产(600048)等地产蓝筹股分别被基金减持2.3亿股、6.9亿股、2.9亿股、2.97亿股、3.34亿股。

从去年三季度至今年一季度,基金逃离地产的行动已经持续了三个季度。

有迹象显示,基金的这种做法还在延续。

从3月份中旬开始,A股展开了一波震荡向上的反弹,加之股指期货的刺激,风格转换一度出现端倪。但地产股依然不入大多数基金的“法眼”。

根据资金在线网站统计,从4月1日至4月19日,房地产板块是资金净流出数量最大的板块。其间共计流出资金64亿元。其中,最可能是基金所为的500万元以上大单净流出超过6亿元。

为何基金如此看空地产股。大成基金表示:一方面,对于政策收紧的担心和预期将不断放大,这将对房企未来的销售业绩构成很大的牵制;另一方面,随着信贷的日渐收紧,对于开发商而言,资金环境越来越紧张,其业绩增速必将逐渐放缓。因此,房地产股很难在一个受到多方压制的局面下迅速提升估值。

这是短期的尴尬？

原本,在一季度战绩并不理想的情况下,基金对二季度的市场寄予了更多的期望。“如果二季度没有戏,今年全年可能都没有行情了。”深圳一基金公司研究总监表示。其理由是“三季度的经济数据会下滑,通胀可能会上升,而二季度正好是经济数据走高,通胀维持在低位的大好时机。”

上周公布的一季度GDP增速达11.9%,其中有去年基数偏低的影响,但说明经济已经过热但并未严重过热;而一季度CPI增速达2.2%,低于市场预期。在这样一个高增长、合理通胀的时期,理应被市场所眷顾。

广发内需增长混合型基金经理陈仕德还表示,“我们认为4月份整体运行趋势呈震荡上涨行情。”陈仕德表示,他近期看好的有三个行业,一个是银行,一个是煤炭,还有工程机械。“蓝筹股将会迎来板块轮动,尤其二线蓝筹,因为最根本的决定因素是估值!”陈仕德认为,“估值的差距太大,这个市场就会发生一定的变化。股指期货、融资融券是触发的诱因,根本因素是估值。”

但4月19日,地产股带动整个大盘下挫让基金倍感尴尬。“如果没有地产调控政策出台,市场资金原本正在向二线蓝筹股流动,但现在一下子失去了方向。”深圳另一基金公司的基金经理表示。

失去了方向,短线,许多基金选择拿出更多的头寸用以观望。德圣基金研究中心测算,上周,股票型基金减仓1.08%、偏股混合型减仓1.52%、配置混合型减仓2.37%。

对于近期的操作,各个基金公司多表示出谨慎。

申万巴黎表示,金融危机以来全力保增长的态势或将结束,真实意义的结构调整正在开启。随着未来过热风险的增加,国家应该会加大政策的执行力度,而且GDP、信贷、M2的三大指标环比增速都面临着向下的拐点,整个二季度是政策和经济最为不确定的时期。在这种政策趋势确定,力度不定的情形下,该公司认为短期内或难以摆脱震荡格局。

大成基金则认为,此外在宏观经济向好,房地产存量房位于历史底位,投资依然高企的背景下,若房价不能被抑制,后续调控政策依然有推出的可能,特别是税收政策的调整。因此从板块投资角度来看,行业投资性机会仍未到来。

上投摩根建议选择偏重于防御性的板块,公司投资副总监、行业轮动基金经理许运凯立足看好家电、汽车、医药等大消费和新兴战略产业,避开了周期性较强的行业。

刚过去的那个双休日堪称是中资地产股的“连环黑夜”——遭遇楼市政策的调控。昨日A股市场的房产股为此一天蒸发逾600亿元市值,板块整体跌幅达到7.59%,两成地产上市公司几乎跌停,逾八成跌幅超5%。

36只地产股触及跌停

昨日为“暂停发放购买第三套及以上住房贷款”公布后首个交易日。本被视为“跌无可跌”的地产股再现跌势。截至昨日收盘,房地产成为跌幅最大的板块。

个股方面,包括华侨城A、中粮地产(000031)等在内的36只个股跌停（包括ST类）。其中,A股中的房地产龙头“招保万金”（指招商地产(000024)、保利地产(600048)、万科(000002)A、金地集团(600383)）跌幅分别达到9.99%、9.28%、8.19%和8.51%。H股方面,中资地产股亦放量下挫,整体跌幅略好于A股,达到2.104%。其中华润置地下跌5.24%,中国海外发展下跌3.87%、富力地产下跌8.21%。

据Wind统计显示,近一个月以来,房地产板块的整体跌幅已经达到了5.84%,为所有行业中表现最差的板块;根据昨日收盘价和2009年年报计算,房地产行业市盈率仅在25倍左右。因此之前也有不少分析师提出要关注一下“利空已被消化得差不多”的房地产行业。

而昨日的跌幅来看,这次政府调控力度之重出乎了所有人的意料。

4月15日,国务院常务会议宣布,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平米以上的,贷款首付比例不得低于30%。当日,申万房地产指数应声微跌1.49%。4月17日,国务院再发通知,称暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

短期股价难“回魂”

“市场对房地产股的杀跌是非理性的”,申银万国分析师钱启敏称,政策调整针对的是高房价,“在房价还没有下跌,股价却大幅下跌的情况下,市场反应失序同样是显而易见。”

基本面和股价的背离,市场之眼辨识已清——全国的保障性住房、经济适用房的计划开工数仍在增加,老百姓对房地产的需求仍然高涨,对房地产相关联行业的诸如建筑建材等的需求仍然旺盛……但对于股价的自由落体,市场却显然已达成了一致——后续调控政策仍有空间,成为房地产股短期内很难回魂的必然原因。

中金公司4月19日发布研究报告表示,近期接连三天的政策出台力度之大,涵盖之广应该是超出市场预期的,而后续各地方政府和相关部门的配套政策仍需观察,短期内房地产股价依然面临下行的风险。

银河证券分析师丁文就预计,高档住宅的房产税收政策随时可能出台。“10号文再次要求财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。”思路是先在不开征新税种的情况下,对大户型、非自住高档住宅保有环节征收税费,以控制楼市投资。

此外,早就提出但从未足额征收过的土地增值税也是尚未引爆的一枚核弹。丁文称,如果国家税务总局严格执行,全面清理土地增值税,对开发商影响非常严重。“上市公司里,也只有万科等极少数企业预提了土地增值税。全面清理的后果很严重。”

阵痛下行业或有转机

广发证券(000776)的研究报告仍维持地产股整体“持有”的评级。该机构认为尽管未来相当长一段时间内,地产股可能都难有大的行情,但不排除可能出现阶段性和个股性的投资机会。阶段性的投资机会应该出现在政策利空释放后,而非房价大涨时;个股性的投资机会,主要来自区域市场、价值重估和管理层激励等微观催化因素上。广发推荐的个股组合是:新湖中宝(600208)、格力地产、福星股份(000926)和滨江集团(002244)。

中信证券(600030)也认为虽然政策调控坚决,但由于地产股估值已低于其他相关行业很多,销售和投资又高度相关,而地产相关行业（包括金融）为大盘权重所在,故房地产业再跑输大盘的可能性也很小。该机构建议可关注有经验的保障性住房开发企业,如首开股份(600376);具有特殊拿地能力的企业,如京投银泰;存量地价低,开发品质高,负债率低的企业,如亿城股份(000616)等。【全文阅读】

面对越来越严厉的调控政策,投资人对地产股的信心终于彻底动摇。

受利空消息刺激,A股市场房地产板块昨天遭受重创,包括上实发展(600748)(600748)、中粮地产(000031)(000031)、中华企业(600675)(600675)在内的近20只股票收盘跌停。其中,被认为是地产股龙头的“保招万金”四股股价大跌,招商地产(000024)(000024)收盘跌停、保利地产(600048)跌9.28%、万科(000002)A跌8.19%、金融街(000402)跌7.26%。

值得一提的是,沪深两市市值最大的地产股万科昨天收盘报8.3元,股价创出了近一年以来的新低。市场人士普遍担心,政府部门针对高房价拟采取的调控政策还有“后手”,而地产股板块的调整恐怕也仍未结束。

17日,国务院发布“关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知”,主要内容包括加强地方问责;对局部楼市失控重点出击,限制第三套房和异地购房贷款;酝酿进一步税收政策;将住房销售价格和保障性住房配建比例纳入土地出让合同等。业内人士指出,这一系列调控政策的力度远超2007年,显示出政府调控高房价的坚定决心。

经过了昨天的大跌,“回避地产股”开始成为券商口中的关键词。

“我们认为短期内市场仍将继续下跌,破坏投资预期,投资信心修复需要一定的时间。”广发证券(000776)研究所策略组在接受本报记者采访时表示,此番政策调控房价力度远超出市场预期,《通知》规定之细致以及可操作性之强,超出以往历年政府对房地产相关问题的管理,预计《通知》很快对通过银行渠道进行的房地产投机造成实际负面影响,并改变投资需求方的心理预期,对房地产投资需求造成负面影响。

此外,广发证券(000776)认为,调控政策并不会就此止步,政府如果想在短期内达到降低房地产价格的目的,单靠《通知》里的做法,仍无法遏制全额付款、以寻求通胀避险为目的的投资需求,以及非银行渠道的投机需求,只有出台税收政策,才能真正抬高这部分需求的机会成本,从而达到降低房价的目的。有鉴于此,建议投资者回避房地产行业。【全文阅读】

在经历了10多天的调整后,昨天地产板块迎来了重重“一跌”。有技术派股民提问:“调整最后出现重挫,是不是意味着地产股迎来了触底反弹的机会？”然而那些异口同声集体看空地产股的私募基金经理们却建言:“地产板块或许有错杀个股,但是地产板块远远没到最悲观的时候,至少目前市场对于地产公司2010年业绩仍有乐观预期。地产股的调整需要一段较长的时间去消化。现在最好的选择是,远离地产股,宁可错杀,不要误踩地雷。”

昨日地产股成为沪深两市大跌的“急先锋”,在两市全部34只跌停板个股中至少有23只个股是主业为地产的公司。各种地产指数更是成为两市所有指数中跌幅最大的指数,以地产股比重较高的深证成份股指数重挫6.22%,远远超出以金融股领衔的上证综指4.79%的跌幅。

“做个好股民,一定要听政府的话。”高特佳投资集团的投资总监顾晓东称,“在地产刚刚出台房贷新政,后续调控政策尚不明朗的时候,远非入市抄底地产股的良机。”在顾晓东看来,“坏消息”刚刚公布,后续调控政策也是风雨欲来,市场也是在深刻感受到政府调控的决心和勇气后,才在本周一出现恐慌性反应。而在房贷新政刚刚出台的上周五,市场反应还不明显。这种悲观情绪在地产股上应该还会持续一段时间,至少需要一两周才能消化。从盘面的资金流向看,主力资金目前正在从地产股中疯狂流出,昨日地产板块净流出26.27亿元成为仅次于金融板块的第二大“抛空股”。

私募基金经理林雄平对于地产股更为悲观,他甚至认为地产股的“利空”将会经历一个阶段性的中期调整行情,短期内不会立即反弹,因为对于地产股来说,目前远没有到达最悲观的时刻。目前的投资市场上,大家对于地产股的盈利预期还比较乐观,至少房价目前还处于高位。林雄平认为,政府作出如此大决心来调控房市,房价一定会出现一定幅度的回调,观察房市成交量等情况,只有等房地产业整体盈利状况出现急剧变化的时候,房地产股票真正的调整底部才会出现。

“周一,地产股才刚刚破位。一旦破位,整个板块在负面消息的刺激下,继续大幅下行的概率也非常大。”一位资深的技术派高手也认为无论从“价值投资”还是“技术派”的角度看,都不应该在下坠过程中去接盘地产股,他笑着称:“接盘地产股,你很有可能把自己给搭进去。”

在经历最近的一轮调整中,部分地产龙头股比如华侨城(000069.SZ）、万科(000002)A（000002.SZ）、招商地产(000024)（000024.SZ）已经体现出一定的估值优势,比如万科市盈率已经在18倍以下。【全文阅读】

和讯消息 4月17日国务院发出通知,明确部分商品房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可暂停发放第三套及以上住房贷款。这是继14日国务院会议开启信贷调控房地产大门之后,推出的又一差别化住房信贷细则。

受政策影响,资本市场上地产板块今日遭受重挫,在所有板块中跌幅第一。盘面上看地地板块午后整体下跌近5%,新黄浦(600638)封死跌停、阳光城一度逼近跌停,地产龙头万科A秒杀8.6元,创近一年以来新低;另外还有招商地产、苏宁环球(000718)、泛海建设(000046)等主要地产股跌幅都过6%。整个地产板块有50只个股跌幅超过5%。万科、保利、招商、泛海、金融街等地产龙头股价全部创下去年9月以来的新低,这和各地疯涨的房价形成鲜明的对比,资本市场提前对政府调控作出了反应。

西南证券房地产分析师肖剑认为,受国务院连出重拳调控楼市影响,市场出现急速下跌,体现出市场对于未来地产表现预期并不乐观。此次住房信贷细则出台,对地产影响主要有两方面,一是二套房信贷收紧,会使多套物业持有者放售手中地产,使市场二手房源放量增大。二是对开发商的资金造成影响。但此次政策调控对工业及商用地产企业影响较小,住宅用地产企业冲击较大。

从基本面来看,受政策影响,市场对地产股预期不太乐观,短期内会出现急速下跌,短期表现将弱于大势。等待市场冷静下来后,中长期市场表现会趋于稳定,但整体表现不太乐观,维持跟随大势的判断。

【房地产行业研究报告内容摘要】

投资要点:

区域房地产成交行情概述

长三角区域:上周南京成交面积为22.46 万平方米,环比上升96.04%,即近翻番;杭州成交连续8 周环比上升,成交面积为37.34 万平方米,环比升幅42.45%;上海成交环比反弹47.72%,达54.82 万平方米。同期,苏州和宁波的成交面积环比分别上升29.54%和6.35%。

珠三角区域:上周深圳和东莞的成交套数分别为1119 套和899 套,环比分别上升21.24%和44.53%;成交面积分别为10.6 万平方米和9.51 万平方米,环比升幅分别为32.87%和43.56%。

环渤海区域:上周北京和天津成交小幅反弹,成交套数分别为4443 套和2811 套,环比上升8%和10.24%;成交面积分别为43.4 万平方米和29.23万平方米,环比升幅分别为11.32%和11.1%。

其他区域:重庆和成都商品房成交现狂飙,成交面积分别为77.72 万平方米和23.24 万平方米,环比升幅分别为194.09%和79.74%。长沙和武汉成交面积环比上升3 成左右,分别为38.01 万平方米和30.61 万平方米;福州和厦门成交面积环比升幅相对较小,分别为15.81%和6.39%。

我们的观点

4 月10 日-4 月16 日,我们跟踪的15 个重点城市的总成交套数和成交面积分别为40768 套和425.93 万平方米,环比分别上升了38.39%和47.35%,呈现出显著的反弹。我们认为,此次反弹一方面是对于之前一周明显回调的一种修复,另一方面是“新国四条”造成的一种“恐慌”,即闯关“政策”,大部分城市4 月16 日成交放大较为明显。但随着4 月17 日以“压制需求”为着力点的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》的下发,其中新增的“限制异地购房”和“对部分高房价项目的土地增值税清算”以及“房价过高地区可暂停三套房贷”等条款,对房地产行业的需求和经营带来重大负面影响,为此,我们下调行业评级至“中性”。

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