10上市房企涉京城囤地地价最高已翻六倍

近日,房地产人士潘石屹公开称,造成土地闲置的主要原因是来自开发商。开发商主要借用大量的土地储备增加市值。

北京囤地开发商平均地价仅为895元/平方米

在继泛海建设(000046)、新世界(600628)等房企卷入囤地风波之后,该事件又在近日进一步升级。

8月10日,网易房产披露了“1457宗闲置土地黑名单”。该名单共分为两张表格,一份是因政府原因造成的闲置土地共849宗,一份是因企业原因造成的闲置土地,涉及608宗地块,多家知名上市房企、国企、央企涉嫌“坐地升值”。

在北京的闲置土地名单中,笔者发现了10家上市公司身影,除了此前曾经报道过的泛海国际、华润和新世界外,还包括金隅集团、金融街(000402)、中关村(000931)和中国石油(601857)等。据网易房产统计,这10家上市公司共拥有29宗近102万平方米土地,平均地价为895元/平方米,土地闲置时间都在3—5年左右,已经超过了国务院规定的“两年不开发被无偿收回”的时间期限。

据该名单显示,囤地时间最长的为北京金隅嘉业房地产开发公司宝华东里小2#住宅楼。该地块合同签订时间为2002年4月26日,约定竣工时间为2004年5月31日,但由于拆迁问题,至今尚未开发。

不过,经过长达八年的漫长拆迁,该地块楼面价已经翻了六倍。网易房产提供的数据显示,这两块土地面积约为5000平方米,合同价款为2075万,相当于地价仅为4150元/平方米,而如果按普通住宅小区容积率2.5计算,楼面价仅为1660元/平方米。而目前,当地的二手房价格已经达到了2.5—2.9万/平方米。

而另一中石油子公司所属地块闲置五年,地价也翻了五倍。数据显示,该地块于2005年3月取得,原计划在2007年底竣工,地价为4271.5元/平方米,目前已经闲置了5年,2010年5月8日,中石油挂牌出让都市圣景100%股权及6400万余元债权,挂牌价格1.26亿元。这个闲置了五年的项目,在五年间翻了近5倍。

业内:囤地令开发商资产升值

“房地产开发商有一个土地银行的概念,土地储备越多,公司价值和上市市值就越高。”就国土部近期曝光1457宗闲置土地,SOHO中国总裁潘石屹在今日的网聊中,再次力挺清理观点,建议国土部迅速处理这些闲置土地。

令他惊讶的是,这些闲置土地的价格非常低,接近1亿平方米的土地,合同价款只有256亿元。如果容积率为1的话,楼面地价只有256元／平方米。

在他看来,造成土地闲置的主要原因是来自开发商。

“土地的迅速升值,让囤地的开发商有利可图,他们可以等到土地升值后再开发或者转让,房地产商有囤地的利益驱动。”

在资本市场中,对于房地产开发商有一个土地银行的概念,土地储备越多,公司价值和上市市值就越高,因为衡量房地产公司的价值,不光有利润指标,还有NAV估值法。这鼓励上市和即将上市的房地产公司大量增大土地储备,但也有一部分土地从没有开发技术和资金的开发商手中倒卖（法律上叫转让）或者土地抵押担保过程中,出现很多扯皮的官司,法律关系不清楚,导致这些土地无法开发,因为谁也不愿意在法律关系不清楚的土地上投入资金建房子,于是土地就一直这样闲置着。

除了上述因素外,也有一部分是地方政府的原因,如规划的修改,需要在土地上增加市政道路等等,这些土地往往一拖就是几年,造成巨大的浪费。这次处理闲置土地,对地方政府也是一个压力,可以促使相关部门工作更有效一些,避免土地闲置造成更大的浪费。

据了解,此前被媒体曝光的囤地大户泛海建设,在继续捂盘行不通的情况下,甚至出现开盘前发布紧急停牌公告的状况。

泛海建设旗下子公司在北京东风乡拿下的多宗地块至今未开发,涉嫌囤地,面临被国家无偿收回的风险。据了解,涉嫌捂地的地块原定的开工时间为2005年2月27日,而约定竣工时间为2007年5月30日,但是目前该地块依旧杂草一片。

业内人士认为,由于闲置土地会影响上市公司的现有资产计提减值损失,会直接影响上市公司的损益。而有的时候,如果该闲置土地不被发现,管理层一般不会主动计提。

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